Перепланировки
Проведение перепланировки в квартире - это возможность сделать типовой проект более функциональным и приспособить его под вкусы и образ жизни именно вашей семьи. Помимо долгожданных преобразований, проведение перепланировки - это также бумажная волокита, связанная с поиском и сбором всех необходимых для согласования документов. Соблазн избежать этого и сделать перепланировку как можно быстрее - достаточно велик, и многие собственники квартир до сих пор считают, что могут проводить перепланировку без разрешительных документов. В результате, даже если работы были выполнены правильно, при подготовке квартиры к любой сделке с недвижимостью, ваша перепланировка будет обязательно зафиксирована техником БТИ на поэтажном плане.
Такая перепланировка - незаконна, она станет препятствием для сделок с жильем, то есть Вам:
- крайне затруднительно продать такую квартиру;
- фактически невозможно осуществить обмен (мену) квартиры;
- невозможно оформить залог такой квартиры, в том числе получить ипотечный кредит, так как банки предпочитают не иметь дела с таким жильем;
- возникнут большие сложности при оформлении дарения или наследства на такую квартиру.
Не стоит забывать о том, что незаконная перепланировка может обернуться для собственника квартиры (нежилого помещения) не только обязанием приведения помещения в первоначальный вид, но и выселением из квартиры с последующей ее реализацией. Безусловно, это исключительная мера, но, тем не менее, она может быть применена.
Жилищный кодекс оставляет возможность собственникам квартир узаконить самовольную перепланировку. В ЖК РФ (ч. 4 ст. 29) говорится, что если сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других граждан, не нарушает их прав и интересов, то жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Поэтому настоятельно рекомендуем обратиться за компетентной помощью к грамотным профессионалам.
- переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания
- нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение
- демонтаж несущих опор, стен, балок
- увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий)
- установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях
- ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции
- перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления
- размещение отопительных приборов на межквартирные стены и перегородки
- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов
- перевод технических подполий в подвалы
- устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах
- размещать жилые помещения в подвальных и цокольных этажах
- переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме
- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 8 кв.м
- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната или кухня без естественного освещения или без приборов отопления (допускается если свет будет попадать в кухню из комнаты через стеклянные перегородки)
- увеличение подсобной площади за счет жилой
- устройство проема (входа) между санузлами и жилыми помещениями (исключение - устройство входа в санузел из спальни, к которой он примыкает, при наличии второго, дополнительного (гостевого) санузла)
- мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными
- проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия)
- мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов: устройство балконов, козырьков, эркеров; превращение в эркеры существующих лоджий и балконов
- устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери
- объединение газифицированного помещения с жилой комнатой
- сложности с продажей квартиры, квартира теряет до 20% стоимости
- квартиру становится невозможно приобрести с помощью ипотеки
- квартиру невозможно сдать в залог для получения кредитов и т.п.
- нельзя официально сдать квартиру в аренду
Кроме вышеуказанных сложностей, в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, администрация района в соответствии со ст. 29 ЖК РФ, устанавливает собственнику или нанимателю жилого помещения разумный срок и порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние.
В случае, если в этот срок не будет принято судебного решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, а жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленном администрацией района, то суд, по иску администрации, принимает решение:
- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой ему вырученных от продажи жилого помещения средств, за исключением расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние;
Также нужно иметь в виду, что за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах статьей 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, а именно наложение административного штрафа в размере от 20-ти до 25 минимальных размеров оплаты труда.
Согласно законодательству, все ответственность за перепланировку несет текущий собственник.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
- Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
С чего начать
2) представить необходимые документы:
- Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.)
- Свидетельство о праве собственности (при наличии)
- Технический или кадастровый паспорт, квартиры (при наличии)
Стоимость работ по согласованию перепланировки в общем порядке
Изготовление проекта перепланировки – 5 000 – 12 000 рублей
Акт освидетельствования скрытых работ (при их наличии) – 1 500 рублей
Технический план и внесение изменений в сведения ГКН – 3 500 рублей
Нотариальная доверенность – 1 500 рублей
Итого: 25 000 – 33 500
Если перепланировка уже сделана или судебный порядок
Изготовление технического плана для Суда – 3 500 рублей
Техническое заключение строителей – 3 000 – 6 000 рублей
Заключение пожарных – 3 000 рублей
Заключение СЭС 1 500 – 4 000 рублей
Государственная пошлина в Суд – 300 рублей
Нотариальная доверенность – 1 500 рублей
Итого: от 33 000 рублей